LTV·DTI·DSR 계산 방법 총정리 – 대출 전 꼭 알아야 할 핵심 정보

부동산 대출을 받기 전 꼭 확인해야 하는 세 가지 지표가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이 용어들이 생소하게 느껴질 수 있지만, 간단히 정리하면 대출 가능한 금액을 정하는 핵심 기준입니다.

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LTV란? (Loan To Value)

LTV는 ‘주택담보인정비율’을 뜻합니다. 예를 들어 5억 원짜리 집을 사는데, 은행이 4억까지 대출해준다면 LTV는 80%입니다.

계산 공식:
👉 LTV = (대출금 / 주택 가격) × 100

예시: 주택 가격이 6억 원이고 대출금이 3억이라면 → LTV = 50%

DTI란? (Debt To Income)

DTI는 ‘총부채상환비율’로, 소득 대비 대출금의 비율을 의미합니다.

계산 공식:
👉 DTI = (연간 대출 원리금 상환액 / 연소득) × 100

예시: 연 소득이 5천만 원이고, 연간 상환액이 2천만 원이면 → DTI = 40%

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DSR이란? (Debt Service Ratio)

DSR은 ‘총부채원리금상환비율’로, DTI보다 더 엄격한 기준입니다. 모든 금융기관의 대출을 포함하여 전체 원리금 상환액을 연소득과 비교합니다.

계산 공식:
👉 DSR = (모든 대출 원리금 상환액 / 연소득) × 100

예시: 연 소득이 6천만 원, 원리금 상환 총액이 2천4백만 원이면 → DSR = 40%

세 가지 지표 비교표

항목	의미	계산 기준	규제 비율 (예시)
LTV	주택담보 대출 가능 금액	대출금 / 주택 가격	최대 70% (지역 따라 상이)
DTI	소득 대비 대출 부담	원리금 / 연소득	40~50%
DSR	전체 대출 부담	전체 원리금 / 연소득	40% 이하 권장

관련 자료 링크

• 은행연합회 - 대출 가이드
• 주택금융공사 - 주택담보대출 한도

한국주택금융공사

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Q&A 자주 묻는 질문

Q1. LTV가 낮으면 무조건 대출이 안 되나요?
→ 아니요. 다만 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.

Q2. DTI와 DSR은 어떻게 다른가요?
→ DTI는 일부 대출 기준이고, DSR은 전체 대출 기준입니다.

Q3. DSR 40%는 무슨 의미인가요?
→ 전체 대출 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 대출이 제한될 수 있다는 뜻입니다.

Q4. LTV는 어떤 조건에서 높아질 수 있나요?
→ 생애최초 주택 구입자나 신혼부부는 LTV 우대 적용을 받을 수 있습니다.

Q5. 자영업자도 DSR 적용되나요?
→ 네. 다만 소득 산정 방식이 다릅니다.

Q6. LTV, DTI, DSR 모두 통과해야 대출이 나오나요?
→ 대부분 그렇습니다. 세 가지를 함께 심사합니다.

Q7. 주택 외 다른 대출도 DSR에 포함되나요?
→ 네. 신용대출, 자동차 할부 등 모두 포함됩니다.

Q8. DTI 낮추는 방법은 없나요?
→ 소득을 올리거나 기존 대출을 줄이는 방법이 있습니다.

Q9. LTV는 부동산 가격이 오르면 자동으로 변하나요?
→ 아닙니다. 대출 승인 당시 기준으로 계산됩니다.

Q10. DSR 계산할 때 보험대출도 포함되나요?
→ 일부 보험대출은 포함될 수 있으니 금융기관에 확인이 필요합니다.

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