ltv 담합이 문제? 실거래가와 대출 한도 관계 설명 완벽 정리

부동산 대출을 준비하다 보면 LTV, 실거래가, 담합이라는 단어를 자주 마주치게 돼요.
이 세 가지는 내가 받을 수 있는 대출 한도와 직결되는 중요한 요소랍니다.

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📌 LTV란 무엇인가요?

LTV(Loan To Value)는 집값 대비 대출 가능한 비율이에요.
예를 들어, 집값이 5억이고 LTV가 70%면 최대 3억5천만 원 대출 가능해요.

🔴 LTV가 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있어요.

💡 실거래가란?

실거래가는 집을 실제로 거래한 가격이에요.
국토부에 신고되고, LTV 계산 시 기준이 되기도 해요.

🚨 ‘LTV 담합’이란?

LTV 담합이란 매도자와 매수자가 짜고 실거래가를 부풀려 신고해
더 많은 대출을 받으려는 행위를 말해요.

🔴 이는 금융사기를 유도할 수 있는 불법 행위입니다.

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❗ 왜 문제가 될까요?

• 실제보다 과도한 대출로 채무 부담 증가
• 주변 시세 왜곡으로 시장 불안정
• 금융기관 리스크 증가
• 결국 정부 규제 강화로 이어짐

🔴 LTV 담합은 시장 신뢰를 무너뜨리는 위험한 행동이에요.

🏦 금융기관은 어떤 기준으로 대출을 심사할까요?

기준 항목	설명
실거래가	실제 신고된 거래 금액
감정가액	금융기관이 평가한 담보가치
시세	KB, 감정원 기준 일반 시세

→ 가장 낮은 금액을 기준으로 LTV를 적용해요.

📉 실제 예시로 알아보기

사례 A: 정직한 실거래가
- 시세: 5억
- 실거래가: 5억
- 감정가: 5억
→ LTV 70% → 3억 5천 대출 가능

사례 B: 허위 신고
- 실거래가: 5.5억
- 감정가: 5억
→ 감정가 기준 → 여전히 3억 5천만 원만 대출 가능

🔴 허위 신고를 해도 대출에는 영향이 없고, 위험만 커져요.

✅ 주의해야 할 점

• 허위 실거래 신고 시 과태료 및 법적 처벌
• 국토부는 이상 거래를 AI로 분석 중
• 실거래가 신고 = 세무자료로 활용됨

📌 정리하면

• LTV는 가장 낮은 평가 금액 기준으로 적용돼요.
• 담합은 금융사기 행위이며, 시장 전체에 해를 끼쳐요.
• 정직한 거래만이 내 대출도, 시장도 지켜줍니다.

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❓ Q&A

Q1. LTV 담합이란 정확히 뭔가요?
A. 실거래가를 일부러 높여 대출을 더 받으려는 부정행위예요.

Q2. 실거래가가 높으면 대출도 많이 나오나요?
A. 그렇지 않아요. 감정가가 낮으면 감정가 기준으로 적용돼요.

Q3. 감정가란 무엇인가요?
A. 금융기관이 평가한 담보의 객관적 가치예요.

Q4. 담합 신고되면 어떻게 되나요?
A. 과태료, 형사처벌, 세무조사까지 이어질 수 있어요.

Q5. 대출 심사 시 가장 중요한 기준은?
A. 세 가지 중 가장 낮은 금액: 실거래가, 감정가, 시세 중에서요.

Q6. 감정가는 누가 정하나요?
A. 보통 금융사에서 지정한 감정평가사가 평가해요.

Q7. 시세는 어디서 확인하나요?
A. KB국민은행, 감정원, 네이버부동산 등에서 확인 가능해요.

Q8. 실거래가 신고는 누가 하나요?
A. 보통 공인중개사나 거래 당사자가 국토부에 신고해요.

Q9. 실거래가 조작 적발은 어떻게 이뤄지나요?
A. AI 분석으로 거래 패턴 이상을 자동 탐지해요.

Q10. 담합 없이 안전하게 대출 받는 방법은?
A. 정직한 거래, 정확한 감정평가, 투명한 서류 제출이 가장 중요해요.

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